Introdução
A inadimplência em condomínios é um desafio recorrente para síndicos e administradoras. Quando moradores deixam de pagar suas cotas, todo o condomínio sofre: aumenta a pressão sobre os adimplentes, obras e serviços ficam comprometidos e pode haver até paralisação de atividades essenciais.
Diante disso, muitos síndicos têm dúvidas: como funciona a cobrança judicial e extrajudicial de inadimplentes? Neste artigo, vamos explicar os procedimentos, diferenças e cuidados necessários.
O que diz a lei sobre a inadimplência condominial?
O Código Civil (arts. 1.335 e 1.336, §1º) determina que o condômino inadimplente:
- Arca com juros, multa e correção monetária sobre as cotas em atraso.
- Perde o direito de votar em assembleias enquanto estiver em débito.
Podendo ainda ter seu imóvel levado a leilão, em caso de execução judicial.
Em outras palavras, a obrigação condominial é considerada dívida de natureza propter rem, ou seja, está vinculada ao imóvel, não à pessoa.
O que é cobrança extrajudicial?
A cobrança extrajudicial é a tentativa de recuperar o valor em atraso sem recorrer ao Judiciário. Geralmente, inclui:
- Envio de cartas de cobrança e notificações.
- Contato direto com o morador (e-mail, telefone, WhatsApp, carta registrada).
- Acordos de parcelamento, se autorizados em assembleia ou pelo regimento.
- Aplicação de multa e juros previstos em convenção e na lei.
Vantagens:
- Mais rápida e menos onerosa.
- Possibilidade de acordo amigável.
- Evita desgaste jurídico.
Limitações:
- Depende da boa vontade do devedor.
- Se não houver acordo, será necessário recorrer à via judicial.
O que é cobrança judicial?
A cobrança judicial ocorre quando as tentativas amigáveis falham e o condomínio ingressa com ação no Judiciário. Existem dois principais caminhos:
- Ação de Cobrança
◦ Mais tradicional e demorada.
◦ Exige um processo de conhecimento, no qual o juiz reconhece a dívida antes da execução. - Ação de Execução (CPC/2015)
◦ Mais ágil, pois a convenção condominial e os boletos vencidos são considerados título executivo extrajudicial.
◦ O juiz pode determinar penhora de bens e até do próprio imóvel para pagamento da dívida.
Na prática, a ação de execução é a mais usada atualmente, pois reduz prazos e aumenta a efetividade da cobrança.
Consequências para o inadimplente
- Multas, juros e correção monetária sobre o débito.
- Perda do direito de voto em assembleia.
- Penhora de bens ou do próprio imóvel.
- Leilão judicial do apartamento ou sala comercial para quitação da dívida.
Como o síndico deve proceder?
- Seguir o regimento interno e a convenção antes de aplicar multas e notificações.
- Registrar todas as etapas de cobrança, para fins de prova em eventual ação judicial.
- Evitar constrangimentos ao morador inadimplente, já que expor devedores publicamente pode gerar indenizações.
- Contar com uma administradora de condomínios para apoio na parte contábil e jurídica.
- Avaliar sempre a via extrajudicial primeiro, mas não hesitar em acionar o Judiciário em caso de resistência.
Conclusão
A inadimplência compromete o equilíbrio financeiro do condomínio, mas síndicos e administradoras dispõem de ferramentas legais eficazes para combatê-la. A cobrança extrajudicial deve ser a primeira opção, pela rapidez e menor custo. Se não houver acordo, a cobrança judicial garante ao condomínio meios de recuperar o valor, inclusive com a penhora do imóvel.
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