Uma plataforma nova encontrou documentos antigos
O aluguel por poucos dias tornou simples uma operação que antes exigia anúncio, imobiliária e contrato. Para o condomínio, porém, a tecnologia apenas tornou mais frequente uma pergunta antiga: até onde vai o direito do proprietário de usar e obter renda com seu apartamento quando a unidade integra uma coletividade residencial?
Em julho de 2025, uma reportagem especial do Superior Tribunal de Justiça informou que essa modalidade se tornou cada vez mais procurada e relembrou decisões que admitiram a limitação ou o impedimento da locação curta em condomínios residenciais. A discussão não era sobre a licitude geral das plataformas, mas sobre a compatibilidade do uso concreto da unidade com a destinação e as regras do edifício.
Locação para temporada existe na lei — mas nem toda operação é igual
O artigo 48 da Lei do Inquilinato considera locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, por motivo ligado a determinado período, e contratada por prazo não superior a 90 dias, esteja o imóvel mobiliado ou não.
Prazo curto, entretanto, não encerra o enquadramento. Uma família que ocupa integralmente um apartamento por algumas semanas apresenta dinâmica diferente da oferta simultânea de quartos a pessoas sem vínculo, com trocas constantes e serviços associados. Nos processos julgados, forma de exploração, rotatividade, destinação da convenção e efeitos sobre a coletividade foram elementos decisivos.
Também não é a marca do aplicativo que define a legalidade. O mesmo tipo de ocupação pode ser contratado por plataforma, imobiliária, rede social ou contato direto. Para a administração, o importante é compreender o uso realizado, e não tentar proibir um site específico.
O direito de propriedade convive com a destinação do edifício
O artigo 1.335, inciso I, do Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. Esse direito não é isolado. O artigo 1.336, inciso IV, obriga o proprietário a dar à parte exclusiva a mesma destinação da edificação e a não utilizá-la de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade, à segurança e aos bons costumes.
Por isso, a análise começa pela instituição e pela convenção do condomínio. Se o edifício tem destinação exclusivamente residencial e o modelo praticado assume características de hospedagem, a jurisprudência do STJ admitiu restrições. Se a convenção autoriza expressamente a modalidade ou se os fatos demonstram uma locação residencial temporária sem o desvirtuamento apontado nos precedentes, a discussão pode ser diferente.
O que o STJ havia decidido até 16 de janeiro de 2026
No REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma manteve a proibição imposta a proprietários que ofereciam unidades em condomínio residencial por plataforma digital. O caso envolvia alta rotatividade, locação de cômodos a pessoas sem vínculo e oferta de serviços. Para a maioria, havia hospedagem atípica incompatível com a destinação residencial prevista na convenção.
No mesmo ano, a Terceira Turma decidiu, no REsp 1.884.483/PR, que a exploração de unidades por períodos curtos ou curtíssimos, marcada por eventualidade e transitoriedade, podia ser restringida pelo condomínio de destinação exclusivamente residencial. O tribunal considerou razoável levar em conta o impacto da alta rotatividade sobre segurança, sossego e salubridade.
Em outubro de 2025, a Terceira Turma voltou ao tema no REsp 1.958.752/SP. O acórdão manteve deliberação que vedou locações curtas por plataforma em um condomínio cuja convenção estabelecia finalidade exclusivamente residencial. Nas circunstâncias reconhecidas pelas instâncias anteriores, a proibição apenas regulamentava o uso residencial já previsto e, por isso, o colegiado afastou a necessidade de quórum de dois terços para alterar a convenção.
Essa decisão não autoriza uma fórmula automática para todos os edifícios. O próprio acórdão registra que o resultado dependia da interpretação da convenção e dos fatos fixados no processo. Em janeiro de 2026, o caminho prudente continuava sendo analisar o documento, a forma real de ocupação, a deliberação e a prova, em vez de afirmar que “todo Airbnb é proibido” ou que “o proprietário pode fazer o que quiser”.
Como o condomínio deve deliberar
Antes de votar, a administração precisa responder:
- qual é a destinação formal do edifício e das unidades;
- o que a convenção já permite ou proíbe;
- se o regimento trata apenas de cadastro e uso das áreas comuns ou tenta alterar matéria estrutural;
- qual é o padrão de ocupação observado: unidade integral, quartos separados, frequência e serviços;
- quais ocorrências concretas de segurança, sossego ou salubridade foram registradas;
- qual quórum a lei e a convenção exigem para a mudança pretendida.
A convocação deve descrever claramente o tema. Uma decisão escondida em “assuntos gerais” aumenta o risco de anulação, especialmente quando interfere de modo relevante no uso das unidades. A ata precisa registrar a proposta, o resultado e o fundamento, sem transformar preocupações genéricas em acusação pessoal.
Se a modalidade for admitida, a segurança precisa ser organizada
Permitir ocupações temporárias não significa abrir mão do controle de acesso. O condomínio pode estabelecer procedimentos proporcionais e uniformes, como:
- envio antecipado dos dados necessários ao cadastro;
- identificação na portaria e confirmação pela unidade responsável;
- informação sobre número máximo de ocupantes, quando previsto validamente;
- entrega digital ou física das regras de convivência;
- controle de chaves, tags, garagem e áreas de acesso restrito;
- responsabilidade do proprietário por orientar ocupantes e reparar danos;
- canal para ocorrências e emergências.
A coleta de dados deve se limitar ao necessário para finalidade legítima de segurança e controle, com acesso restrito e período de retenção definido. Solicitar uma fotografia de cada documento, guardar indefinidamente e compartilhar listas em grupos não se torna lícito apenas porque o ocupante é temporário.
O proprietário também não pode transferir ao porteiro a função de recepcionista particular. Horário de entrada, entrega de chaves, liberação de visitantes e solução de problemas devem respeitar a estrutura e as atribuições da equipe do condomínio.
Se houver proibição, a aplicação deve respeitar procedimento e prova
O anúncio encontrado na internet pode iniciar uma verificação, mas não prova sozinho que houve ocupação proibida nos moldes definidos pela convenção. A administração deve registrar datas, acessos, comunicações e ocorrências, notificar o responsável e permitir defesa antes de aplicar sanções, conforme as regras internas.
Multas exigem fundamento. O valor, a competência para aplicação, a reincidência e os meios de recurso devem ser conferidos. Bloquear indiscriminadamente o acesso de pessoas sem apuração pode atingir locatários legítimos, familiares ou prestadores e criar riscos adicionais.
Proprietário, ocupante e condomínio precisam conhecer o mesmo conjunto de regras
O proprietário deve consultar a convenção antes de anunciar, informar com precisão o tipo de ocupação e entregar as regras ao hóspede ou locatário. O ocupante precisa respeitar horários, capacidade, áreas comuns e segurança. O condomínio deve aplicar critérios iguais, sem hostilidade a visitantes nem tolerância seletiva para unidades diferentes.
O conflito costuma crescer quando cada parte trabalha com um documento: o anúncio promete uma comodidade, a portaria recebe outra orientação e o regimento contém uma regra que o proprietário nunca leu. Organizar a informação antes da reserva é mais eficiente do que discutir na entrada do prédio.
A Larmonte auxilia condomínios na leitura dos documentos, organização das deliberações, comunicação das regras e estruturação de procedimentos de acesso. Para tratar locações de curta duração com mais segurança, fale com a Larmonte pelo WhatsApp (21) 99681-5952 ou pelo e-mail contato@larmonte.com.br.
Nota: este texto retrata legislação e jurisprudência disponíveis até 16 de janeiro de 2026 e tem finalidade informativa. O enquadramento depende da convenção, da deliberação, do uso efetivo da unidade e das provas de cada caso.
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