A conta que um apartamento deixa de pagar chega aos demais
A cobrança de condomínio afeta todo o caixa coletivo, e não apenas a unidade inadimplente.
Quando uma cota condominial não é paga, o prejuízo não permanece restrito à unidade inadimplente. Portaria, limpeza, elevadores, seguros, salários, encargos, manutenção e contratos continuam vencendo. Se a receita diminui, o caixa comum precisa absorver a diferença — e, em situações prolongadas, os moradores que pagam em dia acabam pressionados por chamadas extras, adiamento de obras ou redução de serviços.
O problema ganhou dimensão nacional. Levantamento do Instituto de Estudos de Protesto de Títulos do Brasil, divulgado pela Folha de S.Paulo em junho de 2026, mostrou que 100.815 documentos de cobrança condominial foram encaminhados a protesto em 2025, diante de 15.071 no ano anterior: alta de 569%. O valor apresentado aos cartórios passou de R$ 29,5 milhões para R$ 199,4 milhões. No primeiro trimestre de 2026, outros 26.866 débitos, somando R$ 42,8 milhões, já haviam sido enviados a protesto. A mesma apuração informou que 35,7% das cobranças apresentadas em 2025 tiveram algum tipo de solução, por pagamento, acordo ou cancelamento.
Os números ajudam a explicar por que síndicos e administradoras passaram a adotar políticas de cobrança mais rápidas. Mas rapidez não significa constrangimento. A cobrança eficaz é aquela que combina procedimento padronizado, memória documental e respeito aos limites legais.
O dever de pagar nasce da própria condição de condômino
O ponto de partida está no artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, segundo o qual é dever do condômino “contribuir para as despesas do condomínio”, observada a proporção da fração ideal, salvo disposição diversa na convenção.
O § 1º do mesmo artigo estabelece que o atraso sujeita o devedor à correção monetária, aos juros moratórios previstos na convenção — ou, na falta deles, aos juros indicados no próprio dispositivo — e à multa de até 2%. No Rio de Janeiro, a Súmula 372 do TJRJ reforça que a mora ocorre a partir do vencimento da cota, independentemente da utilização de outros meios de cobrança.
Isso significa que o condomínio não precisa esperar uma notificação para que a obrigação se torne vencida. A notificação é importante para abrir diálogo, documentar o procedimento e tentar uma solução, mas não é ela que cria a dívida.
Também é necessário compreender a natureza propter rem da obrigação. Em termos simples, a dívida mantém vínculo direto com a unidade imobiliária. O artigo 1.345 do Código Civil determina que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros. Por isso, a identificação de quem deve integrar uma cobrança exige a conferência da matrícula, da posse e de eventuais contratos de compra e venda.
Esse ponto ainda passa por atualização jurisprudencial. Em 2025, o STJ anunciou a revisão do Tema Repetitivo 886, para definir o alcance da responsabilidade concorrente entre promitente vendedor e comprador após a transferência da posse. Até a conclusão da revisão, a análise documental de cada caso é especialmente importante.
Cobrança extrajudicial: diálogo com método e prazo
A cobrança extrajudicial reúne as medidas adotadas antes ou fora do processo judicial. Não existe, na legislação federal, um número mínimo de avisos ou um período geral de 30, 60 ou 90 dias que o condomínio seja obrigado a aguardar antes de executar uma cota vencida. A convenção, o regimento, decisões da assembleia e a política aprovada pelo condomínio podem, entretanto, organizar essa rotina.
Um fluxo seguro costuma começar com a confirmação do pagamento e do titular da unidade. Em seguida, o devedor recebe comunicação individual e discreta, com competência de vencimento, valor original, multa, juros, correção, total atualizado e canais de atendimento. Se houver proposta de parcelamento, o acordo deve ser escrito, indicar todas as parcelas e prever o que acontece em caso de novo atraso.
O síndico precisa observar os limites de sua autorização. Negociar forma e prazo de pagamento pode fazer parte da gestão ordinária; perdoar dívida, excluir encargos ou conceder abatimento relevante pode exigir previsão na convenção ou aprovação da assembleia. Uma política uniforme reduz o risco de favorecimento e evita tratamento desigual entre moradores em situações equivalentes.
O condomínio pode protestar a cota?
A Lei 9.492/1997 define o protesto como o ato que comprova formalmente a inadimplência de obrigação originada em título ou documento de dívida. Como a contribuição condominial documentalmente comprovada é título executivo extrajudicial, seu encaminhamento a protesto é admitido, desde que o condomínio identifique corretamente o devedor, apresente débito certo e atualizado e cumpra as exigências da serventia competente.
O protesto não se confunde com exposição pública. Lista de inadimplentes em elevador, mural, grupo de mensagens ou assembleia com identificação desnecessária pode produzir constrangimento e abrir discussão indenizatória. A prestação de contas pode informar o total da inadimplência e os números das unidades quando indispensável à organização interna, mas a comunicação deve seguir os princípios de necessidade e finalidade, com acesso limitado a quem efetivamente precisa da informação.
Quando a cobrança vai para a Justiça
Desde o Código de Processo Civil de 2015, a contribuição ordinária ou extraordinária de condomínio, prevista na convenção ou aprovada em assembleia e documentalmente comprovada, é título executivo extrajudicial. Essa é a regra do artigo 784, inciso X, do CPC.
Na prática, o condomínio pode propor diretamente uma execução, sem precisar primeiro atravessar uma ação de conhecimento apenas para obter o reconhecimento da dívida. A expressão “título extrajudicial” descreve a origem documental do crédito; a execução, apesar disso, tramita no Poder Judiciário.
Para instruir o processo, a administração deve reunir, conforme o caso:
- convenção do condomínio;
- ata que aprovou o orçamento, a cota ou a despesa extraordinária;
- demonstrativo discriminado e atualizado do débito;
- boletos, balancetes ou documentos que demonstrem os vencimentos não pagos;
- matrícula ou documentação que ajude a identificar proprietário e possuidor;
- atas de eleição e documentos de representação do síndico;
- comunicações e eventuais propostas ou acordos anteriores.
No REsp 2.048.856, a Terceira Turma do STJ decidiu que não se deve exigir formalidade sem previsão legal. Para o tribunal, cópias da convenção, da ata que fixou as cotas e dos documentos comprobatórios da inadimplência são suficientes no caso analisado; o registro da convenção e uma cópia separada do orçamento anual não foram considerados requisitos obrigatórios.
Ao receber a execução, o juiz fixa honorários processuais e determina a citação. O artigo 829 do CPC concede ao executado três dias, contados da citação, para pagamento. Se não houver quitação, podem ser buscados dinheiro, veículos, imóveis, direitos aquisitivos e outros bens, observadas as regras de impenhorabilidade e a ordem preferencial do artigo 835.
É importante diferenciar os honorários fixados no processo dos honorários contratados pelo condomínio com seu advogado. Em novembro de 2025, no REsp 2.187.308, o STJ decidiu que honorários advocatícios contratuais não podem ser acrescentados ao débito executado do condômino, ainda que a convenção preveja essa transferência. Multa, juros e correção continuam aplicáveis nos limites legais; os honorários sucumbenciais são definidos pelo juiz.
O único imóvel da família pode ser penhorado?
Pode. A regra geral protege o bem de família, mas o artigo 3º, inciso IV, da Lei 8.009/1990 abre exceção para cobranças de impostos, taxas e contribuições devidas em função do próprio imóvel. Por isso, a unidade que gerou a dívida condominial pode ser penhorada e levada a leilão, mesmo quando serve de residência à família.
Em 2025, a Segunda Seção do STJ enfrentou também o caso de imóvel financiado com alienação fiduciária. No REsp 2.100.103/PR, decidiu ser possível a penhora do próprio imóvel que originou o débito condominial, desde que o credor fiduciário seja previamente citado. A decisão demonstra a força do vínculo entre a despesa e o bem, mas não dispensa a análise processual e a participação de todos os interessados.
O leilão não acontece de um dia para o outro. Antes dele há citação, tentativa de localização de patrimônio, penhora, avaliação, intimações e oportunidade de defesa. O devedor pode quitar a execução antes da adjudicação ou alienação, pagando a dívida atualizada, juros, custas e honorários, conforme o artigo 826 do CPC.
O que o condomínio não pode fazer para forçar o pagamento
A existência da dívida não autoriza punições inventadas pela administração. No REsp 1.699.022/SP, o STJ considerou inválida a proibição de uso de áreas comuns, como piscina e espaços de lazer, imposta ao condômino inadimplente. O Código Civil já prevê consequências financeiras e restrição ao voto; o condomínio não pode criar sanções destinadas a constranger o morador.
Também não se deve cortar água ou serviço essencial de forma unilateral, impedir acesso à unidade, reter correspondências, ameaçar familiares ou divulgar a dívida a terceiros sem necessidade. Cobrança firme e cobrança abusiva são coisas diferentes.
Cinco anos: a cobrança não deve ser deixada para depois
O STJ fixou no Tema Repetitivo 949 o prazo de cinco anos para a pretensão de cobrança de cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias líquidas, contado do dia seguinte ao vencimento de cada prestação. A demora aumenta o saldo, dificulta acordos e pode fazer o condomínio perder a possibilidade de exigir judicialmente parcelas antigas.
Uma boa política de cobrança protege toda a coletividade
O objetivo da cobrança não deve ser punir o morador, mas recompor o caixa comum com segurança e igualdade. Para isso, o condomínio precisa acompanhar os vencimentos, agir cedo, oferecer um canal real de negociação, documentar decisões e encaminhar os casos resistentes ao jurídico antes que a dívida se torne desproporcional.
A Larmonte integra acompanhamento financeiro, emissão de boletos, cobrança extrajudicial e judicial e suporte jurídico à rotina administrativa. Essa atuação coordenada permite que o síndico trate a inadimplência com previsibilidade, preserve a dignidade do morador e proteja os recursos de toda a comunidade.
Se o seu condomínio precisa organizar a cobrança sem perder transparência e segurança jurídica, converse com a Larmonte pelo WhatsApp (21) 99681-5952 ou pelo e-mail contato@larmonte.com.br.
Nota: este conteúdo tem finalidade informativa e não substitui a análise jurídica da convenção, dos documentos e das circunstâncias de cada condomínio.
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