O ano começa nos números que ficaram para trás
O planejamento condominial de 2026 não deve começar por um percentual de reajuste escolhido de forma isolada. Ele nasce da leitura do que realmente aconteceu em 2025: quanto o condomínio arrecadou, quanto gastou, quais contratos ficaram mais caros, que serviços consumiram recursos acima do previsto e quais manutenções foram adiadas.
Essa comparação entre o previsto e o realizado revela o que o boleto mensal, sozinho, não mostra. Um orçamento pode ter fechado no azul porque uma obra foi postergada; outro pode apresentar déficit por causa de uma despesa excepcional que não se repetirá. Sem separar recorrência, sazonalidade e emergência, a projeção do ano seguinte vira apenas uma repetição dos números anteriores.
Em dezembro de 2025, uma análise sobre o orçamento condominial de 2026 destacou justamente a necessidade de revisar os dados de 2024 e 2025, projetar reajustes, mapear custos sazonais e acompanhar mensalmente os desvios. A recomendação coincide com a obrigação legal do síndico e com uma boa prática elementar: decisões coletivas precisam ser apoiadas por informações verificáveis.
Elaborar o orçamento é dever do síndico; aprová-lo é tarefa da assembleia
O artigo 1.348, inciso VI, do Código Civil atribui ao síndico a competência de “elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano”. O inciso VIII do mesmo artigo acrescenta o dever de prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas.
A proposta, contudo, não deve ser tratada como decisão individual da administração. O artigo 1.350 determina que o síndico convoque, anualmente, reunião da assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Se ele não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.
Essa divisão de funções é importante. O síndico e a administradora reúnem dados, apresentam cenários e justificam prioridades; a assembleia delibera sobre orçamento e contribuições dentro da lei e da convenção. O plano aprovado se torna a referência para a execução e para a fiscalização ao longo do exercício.
O que precisa entrar na previsão de 2026
Um orçamento realista deve reunir despesas fixas, variáveis, sazonais e previsíveis. Entre os grupos que merecem conferência estão:
- salários, benefícios, férias, décimo terceiro e encargos;
- contratos de portaria, limpeza, segurança, elevadores, bombas e demais sistemas;
- água, energia, gás e serviços de telecomunicação das áreas comuns;
- seguros, licenças, inspeções e obrigações periódicas;
- limpeza de reservatórios, controle de pragas e manutenção de equipamentos;
- materiais de consumo e despesas administrativas;
- manutenções preventivas previstas em laudos, manuais e contratos;
- obras já aprovadas ou tecnicamente recomendadas;
- inadimplência provável e necessidade de capital de giro;
- constituição ou recomposição das reservas previstas na convenção.
Não basta aplicar o IPCA a todas as linhas. Contratos podem adotar índices diferentes, a folha depende da convenção coletiva da categoria e o consumo sofre influência do número de moradores, da estação do ano e do estado dos equipamentos. Cada projeção deve indicar a origem do valor e a hipótese utilizada.
Manutenção não pode aparecer apenas quando algo quebra
O orçamento financeiro precisa conversar com um calendário técnico. O artigo 1.348, inciso V, do Código Civil determina que o síndico cuide da conservação e da guarda das partes comuns e zele pela prestação dos serviços de interesse dos possuidores.
Isso exige mapear o que vence, o que precisa ser inspecionado e o que apresenta sinais de desgaste. Elevadores, sistemas de combate a incêndio, instalações elétricas, gás, bombas, portões, impermeabilização, fachada, telhado, reservatórios e piscina têm rotinas próprias. A periodicidade não deve ser inventada em uma planilha genérica: ela depende da legislação local, das normas técnicas aplicáveis, dos manuais, dos contratos e das condições reais do edifício.
O calendário também precisa nomear responsáveis, documentos esperados e custo estimado. Uma linha chamada apenas “manutenção” esconde prioridades; um plano que indica equipamento, data, empresa, laudo e valor permite cobrança e acompanhamento.
Prioridade não é a mesma coisa que preferência
Todo condomínio tem uma lista maior de desejos do que o caixa permite executar. A ordem de decisão deve começar por segurança, saúde, exigências legais e preservação do patrimônio. Em seguida aparecem continuidade dos serviços, prevenção de falhas e melhorias que podem ser programadas.
Uma matriz simples ajuda a tornar o critério visível:
| Pergunta | Consequência para a prioridade |
| Existe risco à vida, à saúde ou à segurança? | Tratamento imediato e avaliação técnica |
| Há prazo legal, contratual ou de licença? | Inclusão obrigatória no calendário |
| Adiar aumenta o dano ou o custo? | Antecipação da manutenção preventiva |
| O serviço pode parar sem alternativa? | Criação de contingência e reserva |
| Trata-se apenas de melhoria estética? | Comparação com outras necessidades e capacidade financeira |
Essa classificação não substitui laudo nem assembleia, mas evita que uma obra mais vistosa ultrapasse uma necessidade silenciosa e urgente.
Reserva não deve esconder um orçamento insuficiente
O fundo de reserva protege o condomínio de situações extraordinárias nos termos da convenção. Ele não deve ser usado rotineiramente para cobrir uma cota ordinária subestimada. Quando o recurso é consumido todos os meses para completar folha, energia ou contratos, o problema não é mais imprevisto: existe um desequilíbrio estrutural que precisa ser apresentado à assembleia.
Também é prudente construir cenários. Em vez de um único número, a gestão pode mostrar o impacto de reajustes diferentes, aumento da inadimplência ou execução de uma obra em etapas. O objetivo não é alarmar, mas permitir que os condôminos enxerguem a relação entre serviço, risco e contribuição.
Transparência começa antes da reunião
Uma assembleia produtiva não deveria receber dezenas de números pela primeira vez na hora da votação. A proposta pode ser enviada previamente com quadro comparativo, notas explicativas, contratos relevantes, saldo das reservas e prioridades técnicas. Informações pessoais, bancárias ou trabalhistas devem ser protegidas, mas o orçamento precisa ser compreensível.
Em 2023, ao julgar o REsp 2.050.372, a Terceira Turma do STJ decidiu que o síndico presta contas à assembleia, e não individualmente a cada condômino por meio de ação de exigir contas. O tribunal ressaltou, porém, que o morador mantém o direito de examinar livros e documentos da administração. A decisão reforça dois pontos que convivem: a deliberação é coletiva, e a gestão deve preservar documentação acessível e organizada.
O orçamento aprovado precisa ser acompanhado mês a mês
Planejar em janeiro e voltar à planilha apenas no ano seguinte esvazia o trabalho. Todos os meses, o síndico, a administradora e o conselho devem comparar previsto e realizado, identificar desvios, acompanhar inadimplência, atualizar o calendário e explicar mudanças relevantes.
Nem todo ajuste exige uma nova assembleia, mas a administração não pode ampliar livremente despesas, executar obra ou alterar a finalidade de recursos além das competências que a lei, a convenção e a deliberação lhe concederam. Quando a mudança for material ou depender de autorização coletiva, o caminho seguro é convocar a assembleia com pauta clara e documentos suficientes.
O melhor planejamento não promete que nenhum imprevisto ocorrerá. Ele garante que o condomínio conheça seus compromissos, tenha critérios para reagir e consiga explicar cada decisão.
A Larmonte apoia síndicos na elaboração da previsão orçamentária, no calendário de obrigações, no acompanhamento mensal e na apresentação transparente das contas. Para organizar a gestão de 2026, fale com a Larmonte pelo WhatsApp (21) 99681-5952 ou pelo e-mail contato@larmonte.com.br.
Nota: este conteúdo é informativo. Prazos, quóruns, autorizações e rotinas técnicas dependem da legislação aplicável, da convenção, das deliberações e das características de cada condomínio.
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