Uma realidade que chegou antes das regras
Cães, gatos e outros animais já fazem parte da vida de milhões de famílias brasileiras. A Associação Brasileira das Empresas do Setor de Animais de Estimação estima uma população de aproximadamente 141,6 milhões de pets no país. Nos edifícios, porém, a adaptação dos espaços e das regras não acompanhou a mesma velocidade.
Levantamento da uCondo divulgado pelo Estadão em agosto de 2025 apontou que 24% dos condomínios analisados tinham moradores com pets, mas menos de 1% possuía área específica para animais. A consequência aparece no cotidiano: dúvidas sobre elevador, latidos, circulação, sujeira, focinheira, tamanho do animal e poder de decisão do síndico.
A resposta jurídica não está em um “sim” ou “não” absoluto. O direito do morador de usar sua unidade precisa conviver com a segurança, a saúde e o sossego da coletividade. Da mesma forma, o poder de regulamentação do condomínio não autoriza proibições sem motivo concreto.
O condomínio pode proibir animais dentro dos apartamentos?
Uma proibição genérica de toda e qualquer espécie, independentemente do comportamento do animal, tende a ser considerada desproporcional. Foi esse o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça no REsp 1.783.076/DF, julgado em 2019.
No caso, uma moradora buscava o direito de permanecer com sua gata apesar da vedação da convenção. O STJ organizou o problema em três situações:
- Se a convenção é omissa, o morador pode manter o animal, desde que não viole os deveres de vizinhança.
- Se a convenção proíbe animais que efetivamente causem incômodo ou risco, a regra é, em princípio, legítima.
- Se a convenção proíbe qualquer animal, sem considerar espécie, comportamento ou impacto concreto, a restrição pode ser afastada por falta de razoabilidade.
O julgamento não declarou que todo animal pode permanecer em qualquer circunstância. O critério central foi a existência — ou não — de risco real à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores.
Essa lógica vem sendo aplicada em decisões recentes. Em fevereiro de 2025, a 1ª Turma Recursal do TJDFT afastou a proibição absoluta de animais em apartamentos. Ao mesmo tempo, preservou, naquele caso concreto, uma regra de circulação nas áreas comuns. A decisão mostra que o direito de manter o pet e a regulamentação do modo de circulação são questões relacionadas, mas não idênticas.
O que o Código Civil protege de cada lado
O artigo 1.335, inciso I, do Código Civil assegura ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. Já o artigo 1.336, inciso IV, impõe o dever de não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao “sossego, salubridade e segurança” dos demais.
A Lei 4.591/1964, em seu artigo 19, segue a mesma direção: permite usar e fruir a unidade segundo as conveniências do morador, condicionando esse exercício às normas de boa vizinhança e à obrigação de não causar dano ou incômodo.
Assim, o simples fato de um cachorro ser grande, um gato circular dentro do apartamento ou um animal pertencer a determinada raça não prova, sozinho, a existência de perigo. O que sustenta uma intervenção são fatos verificáveis: agressões, circulação sem controle, ruído persistente, odor intenso, falta de higiene, risco sanitário ou descumprimento reiterado de regras razoáveis.
Áreas comuns: o condomínio pode regulamentar a circulação
O morador precisa conseguir entrar e sair de sua residência com o animal. Isso não significa que o pet possa utilizar todas as áreas comuns para qualquer finalidade. Piscinas, playgrounds, cozinhas coletivas e academias possuem destinações próprias e podem ter acesso restringido por razões de higiene e segurança. Corredores, halls e elevadores são, em regra, espaços de passagem, nos quais a regulamentação deve viabilizar a circulação com o menor impacto possível.
O condomínio pode estabelecer, de forma razoável:
- uso de guia ou caixa de transporte;
- recolhimento imediato de dejetos;
- responsabilidade pela limpeza de sujeira causada pelo animal;
- uso de focinheira quando exigido por lei ou justificado pelo comportamento e risco;
- proibição de animais soltos em áreas de circulação;
- cadastramento com dados estritamente necessários à segurança e à administração;
- utilização de elevador específico, quando existente e desde que isso não torne o acesso inviável ou submeta o morador a constrangimento.
Em abril de 2024, o TJDFT determinou que um tutor não deixasse seus cães soltos na área comum. A convenção admitia animais que não perturbassem a tranquilidade do prédio, mas exigia condução com guia e, quando necessária, focinheira. Como as regras de segurança não haviam sido cumpridas e existiam registros de conflito, o Judiciário impôs o controle dos animais.
Regras que obriguem todo tutor a carregar qualquer animal no colo, sem considerar porte, condição física do morador e outras medidas de segurança, podem ser questionadas. Da mesma forma, obrigar idosos, gestantes ou pessoas com mobilidade reduzida a usar escadas para não compartilhar o elevador com o pet tende a criar restrição excessiva. A legalidade depende da finalidade, da proporcionalidade e das alternativas disponíveis.
Barulho, odor e higiene: a prova é mais importante que a impressão
Latidos ocasionais fazem parte do comportamento de um cão; ruído incessante por longos períodos é outra situação. O mesmo vale para cheiro, pelos ou circulação. A administração não deve aplicar multa apenas com base em antipatia, boato ou reclamação genérica.
Ao receber a queixa, o síndico deve registrar data, horário, frequência, local, testemunhas e eventuais imagens ou gravações lícitas. Depois, precisa conferir a convenção e o regimento, comunicar o responsável e permitir esclarecimento. Persistindo a conduta comprovada, podem ser aplicadas advertências e multas previstas nas normas do condomínio, respeitados os requisitos de convocação, fundamentação e defesa.
O caminho também protege o tutor. Em agosto de 2023, o TJDFT impediu a aplicação de penalidades a uma moradora porque o condomínio não apresentou prova de que os cães perturbassem a vizinhança. A existência de vários animais, isoladamente, não demonstrou infração.
Quem responde se o animal causar dano?
O artigo 936 do Código Civil atribui ao dono ou detentor o dever de reparar o dano causado pelo animal, salvo prova de culpa da vítima ou força maior. Isso pode envolver despesas médicas, danos materiais e indenização, conforme a gravidade e as provas do caso.
Em 2022, por exemplo, a Justiça do Distrito Federal condenou a tutora de um cão de grande porte a indenizar uma criança atacada em espaço pet do condomínio. A existência de uma área destinada aos animais não eliminou o dever de vigilância.
O condomínio pode ser chamado a responder quando houver falha própria relacionada à segurança ou à manutenção, mas isso não transfere automaticamente a responsabilidade do tutor. É preciso examinar quem praticou a conduta, qual dever foi violado e se essa falha contribuiu para o dano.
O que mudou no Rio de Janeiro em 2026
Desde janeiro de 2026, o Estado do Rio de Janeiro conta com o Novo Código Estadual de Direito dos Animais — Lei 11.096/2026. A norma reconhece os animais como seres conscientes e sencientes, estabelece deveres de bem-estar e exige dos tutores a manutenção da carteira de vacinação atualizada.
A lei também proíbe manter permanentemente animais acorrentados ou alojados apenas em varandas e espaços expostos às intempéries. Para cães classificados como bravios, prevê medidas de condução em logradouros públicos, como guia curta e focinheira, além de avaliação veterinária quando houver agressão.
O novo código estadual não substitui a convenção do condomínio nem transforma todos os ambientes coletivos em áreas livres para pets. Ele acrescenta uma camada importante de proteção ao bem-estar animal e deve ser considerada pelo síndico quando houver denúncia de abandono, confinamento inadequado ou maus-tratos.
No plano federal, existem projetos que pretendem detalhar a convivência com animais em condomínios — entre eles o PL 4.563/2025. É essencial tratá-los como propostas em tramitação, e não como leis já vigentes. Hoje, o eixo nacional continua sendo formado pelo Código Civil, pela Lei de Condomínios, pela legislação de proteção animal e pela jurisprudência.
Como construir uma regra que funcione
Uma boa norma condominial não deve começar pela raça ou pelo tamanho do animal, mas pelos comportamentos necessários à convivência. Ela precisa ser clara sobre circulação, guia, higiene, barulho, segurança, vacinação quando pertinente, apuração de ocorrências e gradação de penalidades.
O síndico também deve distinguir emergência de incômodo cotidiano. Agressão, risco de ataque e indício de maus-tratos pedem atuação rápida e, conforme o caso, comunicação às autoridades. Uma reclamação isolada de ruído exige apuração. Uma proibição antiga e absoluta merece revisão jurídica antes de ser aplicada.
Para o tutor, a regra é igualmente simples: o direito de viver com o pet exige controle, cuidado, limpeza e respeito aos vizinhos. Para o condomínio, a obrigação é administrar fatos, não preconceitos.
A Larmonte apoia síndicos na revisão de convenções e regimentos, na documentação de ocorrências, na condução de notificações e na tomada de decisões juridicamente fundamentadas. Quando as regras são claras e a apuração é correta, o conflito deixa de ser uma disputa entre “quem gosta” e “quem não gosta” de animais e passa a ser tratado como aquilo que realmente é: uma questão de convivência responsável.
Para revisar as regras do seu condomínio e prevenir conflitos de convivência, fale com a Larmonte pelo WhatsApp (21) 99681-5952 ou pelo e-mail contato@larmonte.com.br.
Nota: este conteúdo tem finalidade informativa. Leis locais, convenção, regimento e circunstâncias concretas devem ser analisados antes da aplicação de penalidades ou restrições.
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